Le bail verbal : un risque pour propriétaire et locataire

Qu'est qu’un bail verbal ?

Généralement utilisé pour des logements anciens, voire insalubres, le bail verbal n'est pas synonyme de logement à titre gratuit, ni de squat. C'est un véritable contrat de location, impliquant le paiement d'un loyer et de charges. Ce type de bail est d’ailleurs soumis aux mêmes dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qu'un contrat traditionnel : même durée du bail de trois ou six ans, même préavis nécessaire…

Sauf qu'aucun document ne certifie la véracité des éléments de base, établis au début d'une location : prix du loyer, date d'entrée dans les lieux, caution, clauses particulières… Les droits du propriétaire et du locataire s'en trouvent ainsi fragilisés.

Notez cependant que "chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme", selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989.

Quels inconvénients pour le propriétaire ?

C'est surtout le propriétaire qui prend des risques en privilégiant le bail verbal. En effet, ce dernier se trouve ainsi dans l'impossibilité :

- de réviser le loyer, puisque le montant de base ne peut être justifié ;

- de demander la résiliation du bail pour clauses résolutoires (loyer ou charges impayés, défaut d'assurance, non versement du dépôt de garantie), puisqu'elles ne sont mentionnées nulle part.

Il peut cependant donner congé à son locataire au terme du bail oral, s'il le prévient six mois à l'avance et pour l'une des raisons suivantes : reprise pour habiter, pour vendre, ou pour motif "légitime et sérieux" (soumis à la décision d'un juge).

Le problème, c'est que la date de début de la location n'est, encore une fois, pas officiellement inscrite. Il faut donc compter sur la bonne foi du locataire, ou :

- établir rapidement un bail écrit. Même si on le fait généralement commencer à la date de rédaction du document, il est possible de passer par un juge pour la fixer avant, dès l'entrée du locataire dans les lieux ;

- intenter, au bout des six mois, une action en justice.

Quels inconvénients pour le locataire ?

S'il peut se réjouir de ne jamais voir son loyer augmenter, le locataire a tout de même quelques soucis à se faire :

- si son propriétaire conteste son droit d’occupation, c’est à lui d'apporter des preuves écrites pour justifier que sa présence est légale (quittances et paiements du loyer par exemple). Les témoins ne sont pas acceptés ;

- qui dit absence de bail dit souvent absence d'état des lieux. La loi présume alors que le logement était en bon état à l'entrée du locataire, ce qui n'est pas forcément le cas.

Comme avec un bail normal, c'est à l’occupant de prendre soin du bien.

Sources : uncllaj.org, leparticulier.fr, service-public.fr

NB : Article à valeur informative non contractuelle. Pour une lecture détaillée de vos garanties, veuillez-vous reporter à votre contrat ou vos conditions générales et particulières

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