Améliorer ses relations avec son syndic

Les copropriétaires vont pouvoir mieux contrôler les frais facturés par leur syndic concernant le fonctionnement et la gestion de leur immeuble. Les relations entre copropriétaires et syndic vont-elles être enfin sereines ? Euro-Assurance, votre partenaire en assurance habitation, vous informe sur cette nouvelle réglementation.

Les charges de copropriété

Dans une copropriété, il y a deux sortes de charges :

• les charges de gestion courante. Elles correspondent aux prestations prévisibles et récurrentes fournies par le syndic. Elles sont facturées sous la forme d'un forfait, mentionné au contrat de syndic ;

• les charges dites « particulières ». Elles correspondent à des tâches ponctuelles, sortant de l'ordinaire et non prévisibles. Celles-ci sont facturées en plus des charges de gestion.

Définition unilatérale par le syndic

Un arrêté de 1986 imposait déjà de distinguer ces deux catégories de charges. Mais sans fournir de réelle définition des unes et des autres. Les copropriétaires n’avaient pas, non plus, de véritables critères d'appréciation.

Faute de réglementation, les syndics définissaient eux-mêmes librement dans leur contrat la nature des charges de gestion courante. Les charges particulières correspondaient à toutes les prestations non comprises dans la gestion courante. Conséquences : des charges souvent élevées pour un grand nombre de copropriétés.

Plaintes auprès de la DGCCRF

Les litiges entre copropriétaires et syndic se sont multipliés ces dernières années.

Sur les 500 plaintes annuelles reçues par la Direction générale de concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), environ 20 % concernent les difficultés des copropriétaires à distinguer correctement la nature des charges qu’ils doivent payer.

La gestion courante du syndic enfin encadrée

Un arrêté du 19 mars 2010 établit clairement la liste des prestations de gestion courante du syndic. Il en précise même certaines, pour que tout le monde comprenne la même chose. Par exemple, le contrat du syndic doit préciser explicitement les jours et plages horaires de présence lors de la tenue de l'assemblée générale. De cette manière aucune présence ne pourra plus faire l'objet de facturation particulière.

De même, il ne pourra pas y avoir de facturation particulière pour la conservation d'archives utiles au fonctionnement de la copropriété. La liste des archives est précisée dans l'arrêté : plans, règlement de copropriété, état de répartition des charges, etc.

Et les frais d’assurance de la copropriété ?

Les frais d’assurance doivent figurer en tant que charges de gestion courante.

Il s’agit bien sûr des frais de souscription des polices d'assurance au nom de la copropriété. Mais les frais de déclaration des sinistres intervenus dans les parties communes et privatives, lorsque le dommage a sa source dans les parties communes, sont également concernés. Sans oublier le règlement des indemnités d’assurance, versées aux bénéficiaires.

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© Reed Digital, Laurence de Percin, juin 2010.