Vous devez aller plusieurs mois à l’étranger pour raisons professionnelles ? Vous partez faire le tour du monde ? Ne voulant pas résilier le bail de votre appartement par peur de ne pas retrouver une si belle affaire à votre retour, vous envisagez de le sous-louer. Cette pratique est-elle légale ? Devez-vous avertir votre propriétaire ? Que se passe-t-il en cas de sinistre durant votre absence ? Les réponses à toutes les questions que vous vous posez, c’est par ici.
La sous-location, qu’est-ce que c’est ?
La sous-location est le fait pour un locataire, seul titulaire du bail, de consentir lui-même la location à une autre personne du bien qu’il loue au propriétaire, moyennant le prix d’un loyer.
En principe, selon les termes de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 relative à l’amélioration des rapports locatifs, elle est interdite, sauf si le propriétaire des lieux donne expressément son accord.
Demandez l’autorisation à votre propriétaire
Vous devez ainsi solliciter l’autorisation de votre bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Vous devez indiquer la date de début de la sous-location, sa durée et le prix du loyer que vous voulez fixer. Ce dernier ne doit pas être supérieur à celui du bail principal. Dans le cas contraire, le propriétaire serait en droit de vous réclamer la différence !
Votre bailleur devra ensuite vous notifier sa réponse dans les quinze jours suivant la réception de la lettre, sinon son acceptation est réputée implicite.
Aucun lien juridique entre le bailleur et le sous-locataire
Si votre propriétaire vous autorise à sous-louer, nous vous conseillons vivement d’établir un contrat de sous-location, qui indiquera le montant du loyer, la date de paiement, la durée de la sous-location, etc. Par le biais de ce contrat, le sous-locataire est lié au seul locataire. Aucun lien juridique ne rattache donc le propriétaire au sous-locataire. Cela signifie qu’en cas de dommages causés par le sous-locataire durant votre absence, vous serez seul responsable vis-à-vis de votre bailleur. D’où la nécessité de se protéger au mieux.
La garantie "recours du sous-locataire"
Dans le cadre d’une sous-location, le locataire prend la place du bailleur. À cette fin, vous êtes garant, vis-à-vis du sous-locataire, des préjudices dont celui-ci pourrait être victime en raison d’un défaut d’entretien de l’immeuble ou d’un vice de construction. Pour se prémunir contre tout problème, nous vous conseillons, par conséquent, de souscrire à la garantie "recours du sous-locataire".
Responsable du sous-locataire et de ses agissements, vous devrez donc lui demander une attestation d’assurance habitation, qui garantira sa responsabilité civile et le couvrira en cas de dommages qu'il aura causés.
Du côté du sous-locataire
Parallèlement à l’assurance MRH classique, votre sous-locataire doit souscrire une garantie "des risques locatifs et recours des voisins". Et ce d’autant plus que votre bailleur peut se retourner contre lui en cas de défaut de paiement.
Risque de résiliation du bail principal
Si votre bailleur refuse la sous-location mais que vous décidez de n’en faire qu’à votre tête, sachez que les risques encourus sont très importants. Vous vous exposez pour commencer à la résiliation de votre bail, la sous-location étant souvent expressément interdite dans les baux. Et vu les circonstances, votre propriétaire sera certainement peu enclin à vous faire une fleur.
En outre, en cas de conflit avec votre sous-locataire, il pourra vous être difficile de le déloger. Vous ne disposez en effet d’aucun moyen pour le faire expulser et ce dernier pourrait en plus vous faire du chantage à la dénonciation. Vous ne disposez, en cas de sous-location non déclarée, d’aucun droit ni recours contre le sous-locataire s’il ne paie pas ses loyers. Sans compter qu’en cas d’accident, vous ne pourrez pas obtenir réparation de sa part. Le jeu en vaut-il donc la chandelle ?
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Sources : legavox.fr, locservice.fr, pap.fr, juriste-immobilier.com, souslouer.com
© Euro-Assurance – Aurélie PAGNY - juin 2012
