La GRL, un nouveau dispositif contre les loyers impayés

Peu avant Noël, le gouvernement a présenté la nouvelle mouture du système de Garantie des Risques Locatifs (GRL) avec l'ambition de permettre à plus de propriétaires de se protéger contre les loyers impayés et, par extension, de favoriser la location.
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La GRL, première du nom, un échec

A peine élu Président de la République, Nicolas Sarkozy avait fait part de sa volonté de voir naître une assurance contre les risques de loyers impayés avec en sus la possibilité pour les locataires de ne plus déposer de caution.
Cette première mouture de la Garantie des Risques Locatifs, créée en faveur des personnes en situation précaire ou aux revenus modestes (en CDD ou avec un salaire égal ou inférieur à 3 fois le loyer), n'a pas rencontré le succès escompté. Sur 6 millions de logements privés loués, 20% des propriétaires seulement souscrivent une assurance contre les impayés, pourcentage qui tombe à 10% quand ils gèrent leur bien sans passer par une agence immobilière. Il faut dire qu'un certain nombre d'assureurs ont refusé d'assurer des logements occupés par des locataires dont ils jugeaient la solvabilité insuffisante, ce qui n'a pas contribué à l'essor de l'ancienne GRL.

La nouvelle Garantie des Risques Locatifs

Alors que l'Union d'Economie Sociale du Logement (qui gère le 1% logement) indique que 55 à 60% des Français ne présentent pas les critères suffisants pour être locataires dans le parc immobilier privé, avec la nouvelle GRL, le gouvernement prétend révolutionner les rapports entre propriétaires et locataires en assurant une plus grande sécurité aux premiers, et une prévention des expulsions ainsi qu'un meilleur accès au logement aux seconds.

Désormais, la GRL est gérée par l'Association pour l'accès aux garanties locatives (APAGL). Les compagnies d'assurance signeront une convention avec l'APAGL mais auront la possibilité de fixer le tarif de leur GRL.
Dès le deuxième mois d'impayé, l'assureur prend le relais du locataire pour le paiement du loyer avec, bien évidemment, la possibilité de se retourner ensuite contre lui. En parallèle, Action Logement fait appel à un travailleur social pour une éventuelle proposition de relogement dans un logement moins cher.
Si le locataire ne régularise pas sa situation, une procédure classique de traitement judiciaire des impayés sera engagée.

En ce qui concerne le bailleur privé, s'il souscrit une GRL, il n'aura plus la possibilité de demander aux locataires qu'un tiers se porte caution pour eux.

La grande nouveauté de la GRL, c'est que l'UESL ou l'Etat verseront une compensation aux assureurs qui se substitueront aux locataires consacrant entre 28 et 50% de leurs revenus à leur loyer. En revanche, pour ceux qui y consacrent moins de 28%, les assureurs qui acceptent d'exercer cette garantie ne bénéficieront d'aucune aide. C'est là que le bât blesse pour certains.
En effet, les impayés représentent actuellement 3% des loyers, une tendance à la hausse en raison du chômage. En toute logique, les tarifs d'assurance devraient donc suivre la réalité du risque.

Quoi qu'il en soit, avec cette nouvelle formule, le gouvernement a pour ambition de replacer sur le marché 600 000 logements vacants.

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© Euro-Assurance - Jonathan RODRIGUEZ - janvier 2010